严跃进 易居研究院研究总监
5月17日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，住房和城乡建设部副部长董建国在会上提出，推动消化存量商品住房，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。这被称为“以购代建”的模式，对于促进保交房工作高质量发展具有重要意义。
“以购代建”模式是一项备受市场关注的创新政策，该模式充分考虑了当前房地产市场的供求关系和房地产企业经营层面的新问题。认真理解这项机制，对于更好理解保交房工作的开展、更有效维护购房者合法权益等都具有积极作用。
对于“以购代建”，此前杭州临安已有类似试点，市场层面也有非常热烈的讨论。杭州临安明确，将收购一部分存量商品住房，作为公租房房源。这里的“存量商品住房”，主要指具有较好改造和利用功能的房地产企业新建商品住房。乍一看，此类操作和近期各地“以旧换新”模式下的房源收储操作相似，但实际上两者有本质区别。“以旧换新”模式下主要是收购二手房作为保障房房源，和开发商的保交房工作关联度小。而现在通过收购房地产企业新建商品住宅的库存房源，则显然和房地产企业的项目经营等产生了直接关系。
在现在的机制下，各地将构建“房地产企业库存房源消化—保障房房源筹措”的转化机制。一方面，收购房地产企业库存房源有助于房地产企业加快一些已开发项目的出清，有助于房地产企业加快资金回笼。而且此次中国人民银行专门增设3000亿元的保障房贷款资金，主要用于对此类房地产企业新房库存项目的收购，即增强金融支持力度。另一方面，通过此类房源充当保障房，各地保障房建设思路可进行调整，从过去直接新建改为房源筹措模式，这样反过来会加大对此类库存房源的收购力度或消化力度。
从房地产企业保交房层面看，该模式带来两个积极影响：
一是有助于系统梳理房地产企业保交房过程中的各类房产类型，通过分类处置方式减轻房地产企业负担。部分未出售的房产项目，借“以购代建”模式，将实现一次性消化，比较快地释放房地产企业库存压力。同时，在“以购代建”模式下，房地产企业可以加快回笼资金，并投放到相关项目上，有助于相关保交房项目的加快建设和及时交付。二是可以缓解企业的债务压力和资金压力。这也是理解此类政策创新时需重点提及的。表面看，此类政策是在消化库存，但实际上也是在消化房地产企业的债务。
因此，“以购代建”模式是在落实“消化存量房产”和“优化增量住房”过程中，创新性地为保交房工作提供了新的支持。其和传统的融资协调机制相比，已经从输血机制转变为造血机制。房地产企业通过资产盘活，将为其资金到位提供更多渠道和方式，更好推进保交房工作的开展。
此次包括住房和城乡建设部等部门的一系列配套政策措施，系统全面、精准有力、反响热烈。“首付比例降至15%”等政策，已经对持续优化房地产市场环境产生了积极作用，也有利于保交房工作的有效开展。随着此类新政策的出台、吸收和消化，保交房工作将进一步扎实开展和高质量推进，也将更好维护购房者合法权益。
编审：高霈宁 蒋新宇 张艳玲